A ver por partes, 1º yo he construido mi casa por lo que te puedo ayudar y 2º pertenezco al gremio de los que dejan la pasta con lo que también te puedo aconsejar en el 2º paso.
En cuanto a la construcción :
Terreno, 1er paso , ir al ayuntamiento y ver situación del planeamiento municipal en cuanto a tipología del terreno (rústico no urbanizable, urbano , etc.....) ver las características necesarias para poder construir , metros necesarios , nivel de ocupación sobre el mismo, metros de frente necesarios a vía pública, altura máxima , etc, etc. , una vez confirmado esto , ver si el terreno está inscrito en el registro (caso de ser 1ª inscripción o no haber estado inscrito nunca conlleva artículo 207 de la ley hipotecaria , lo que implica que durante 2 años después de publicar edicto en el ayuntamiento alguien pueda oponerse a la construcción).
Para la compra del terreno te aconsejo que tengas el dinero , o te lo presten , porque los bancos no estan por la labor (actualmente ) de financiarlo y caso de hacerlo se financiaría como mucho el 60% del valor de compra.
En cuanto tengas el terreno comprado toca hacer el
proyecto de obra te recomiendo que lo hagas en un estudio de arquitectos de los que te guste el diseño del tipo de casa que te quieras hacer ya que se ajustarán más a lo que buscas y un arquitecto que cambia su estilo al tuyo suele hacerlo peor....
, aquí sí que ya entra en función vuestro gusto personal y el presupuesto.
Una vez hecho el proyecto queda presentarlo al ayuntamiento y pagar su correspondiente tasa para la
licencia de obra que generalmente ofrece un plazo de 2 años desde al acta de replanteo (comienzo oficial de la obra con el técnico municipal supervisando) para la finalización de la misma. (Conviene tener el dinero también para estos 2 pasos : proyecto y pago de licencia)
Ahora entra en acción el buscar
presupuestos para la ejecución de la obra es indispensable que además de buscar la mejor relación calidad/precio, también se busque la rapidéz y se apliquen claúsulas de penalización al encargado de la realización de la obra en función del retraso producido y bien cuantificado por días e importe.
Después de todo esto , 2 tilitas y a seguir:
Entra en juego el que nos dejará la pasta
El Banco
La entidad bancaria estudiará vuestra solvencia y va a tener muy en cuenta si ya habéis pagado el terreno vosotros, así como el proyecto y la licencia (favorablemente caso de ya haberlo hecho).
Para conceder un préstamo autoconstrucción hay varios documentos imprescindibles aparte de vuestra solvencia:
*Título de propiedad del terreno
*Proyecto básico de ejecución de obra
*Licencia
*Presupuesto real de la obra (esto último es vital puesto que es el dinero que vamos a necesitar realmente para hacer nuestra casa).
Una vez estudiada la documentación de solvencia se manda a tasar el terreno con el proyecto lo que dará un valor actual del terreno y uno hipotético con la casa final acabada, este último es el que se usará como valor de tasación y sobre esto se dará el 80% (siempre sin exceder el 100% del dinero necesario para realizar la casa).
Se suele aprobar un periodo de carencia entre 12 meses y 24 meses , ten en cuenta que en este periodo sólo se pagan los intereses del dinero dispuesto (el cual se dispone por certificaciones de obra y porcentaje de obra realizada: 20%, 40% etc.) debiéndose tasar con frecuencia mediante visitas a obra para confirmar la buena marcha de la misma.
Una vez aprobado se firma ante Notario la hipoteca y el acta de obra nueva pagando el impuesto por el importe declarado que va a costar realizar la casa , caso de diferir se puede variar una vez finalizada la casa.
Una vez finalizada la obra se firma ante notario el
fin de obra y se dá la obra como terminada , a partir de aquí (si coincide el plazo de carencia marcada con la finalización) el préstamo hipotecario comienza a devengar sus cuotas normales de capital + intereses al plazo que se haya estipulado restada la carencia (es decir si se pidió a 35 años y se ha puesto 2 años de carencia las cuotas quedan calculadas para 33 años).
Esto en resumen es el camino habitual , por el medio , muchos dolores de cabeza , cabreos con el constructor , con la parienta , con el Banco , etc, etc, etc ;D ;D y a mí siempre me han dicho que la 1ª es de prueba y la que queda bien es la 2ª ;D ;D ;D ;D ;D ;D ;D
Espero haberte ayudado algo.
