Abuelete: Veo que dominas el tema.
Volvemos a lo de siempre, la gente no tiene claro la diferencia entre Caja de Ahorros y Banco aunque en ambos se busca la mayor rentabilidad posible existe un difencia fundamental: el destino de los beneficios obtenidos.
Mientras que en los bancos de la cifra de resultados, una vez cubierto el destino a reservas fijado por ley el resto se reparte equitativamente entre los accionistas (unos con más acciones que otros y si no que se lo pregunten a Emilio Botín), en las Cajas de Ahorro el beneficio se divide una parte a fortalecer la solvencia de la entidad vía reservas y el resto destinado a realizar obra social (podeis consultar cualquier página en Internet de las Cajas de Ahorro y vereis el detalle de esta aplicación... Museos, centro discapacitados, colaboraciones con Ayuntamientos, exposiciones intinerantes, medio ambiente, etc.).
Una vez aclarado esto te aporto mi granito de arena.
No es la garantía la primera premisa a la hora de conceder un préstamo, es la viabilidad del proyecto.
PORCENTAJE DE TASACIÓN: Para locales sie
mpre menor que para viviendas y superior que para naves o terrenos rústicos. Las entidades financieras vienen ofreciendo entre el 50% y el 70%.
PLAZO: Usualmente hasta 12 años pero la competencia hace que se estiren por lo que viene siendo normal plazos de hasta 20 años. De esta forma se consigue menos cuota y por lo tanto mayor viabilidad para atenderlas.
PRECIO: siempre es mayor que el de la vivienda pero se puede llegar al Euribor +1,00 que ya es un muy buén precio. Ojo el Euribor a un año a fecha de hoy es el 2,27 % (ojo con la referencia que sea el euribor y no otros como media de bancos y cajas sensiblemente superior).
REDONDEO: A la hora de calcular el tipo resultante de aplicar el diferencial pactado con el Euribor redondeaban al cuarto de punto. Esta práctica ya se ha prohibido por el Banco de España para hipotecas no así para préstamos personales.
COMISIONES: Es importante conocer la comisión de
apertura (lo que sea bajar del 1% ya está muy bién), de Estudio (se suele cobrar globalmente con la de apertura la suma de ambas no debería pasar del 1 o
1,25 %).
Cancelación anticipada: Por ley en los préstamos hipotecarios el máximo que se puede cobrar es el 1%. También se están concediendo condiciones inferiores e incluso 0 siempre y cuando no sea cancelación. Lo que se pretende es que si un año te va bién puedas anticipar parte del dinero pero que no te lo lleves a otra entidad. Normalmente aunque firmes el 1% si es por exceso de tesorería se devuelve la comisión (yo, la mayoría de los casos lo hago).
Modifiicación de condiciones suelen indicar el 1% para el caso de firmar posteriormente una modificación de plazo tipo, etc.
Subrogación suele ser del 1% se aplica si alguien te compra el local y se quiere quedar con la hipoteca que tú estás pagando.
Además, efectivamente, tendrás que mantener un seguro como mínimo de incendios y en los personales suelen exigir seguros de vida (aquí creo, por experiencia, que se debería contratar aunque no lo exijan las entidades financieras) el tema está con que compañía y a que precio.
Pregunta también cuando ascendería el coste de notario y sobre todo los impuestos ya que la hipoteca lleva un impuesto sobre actos jurídicos documentados del 1%, no del total del préstamo si no sobre la total responsabilidad hipotecaria que creeme dependiendo de las entidades es de dos a tres veces el importe del préstamo.
Las entidades financieras no quieren ladrillos solo quieren recuperar su inversión. Estamos de acuerdo que cuando no se pagan los recibos y al final se adjudican por subasta el local la diferencia entre la deuda y la adjudicación final es para el prestatario. Ahora bien por experiencia te puedo decir que cuando sale a subasta el local han pasado como mínimo dos años (durante este plazo hay que esperar la resolución definitiva del juez)en muchos casos el precio de subasta es la deuda que se ha incrementado con los intereses del 25% de demoras anuales, gastos de abogados y demás suplidos por lo que en muchos casos sale a subasta por encima del valor de mercado. Mi consejo es, antes de llegar a este extremo, intentar vender la vivienda o local aunque sea por debajo del precio de mercado(al final se gana dinero) y cancelar la deuda pues de no ser así y venderse a un precio mayor en subasta, el sobreprecio se lo llevan los intereses al 25 % y los abogados.
Bueno dicho esto adelante ve a por tu préstamo. Yo lo que te aconsejo es que vayas a una Entidad donde partiendo que te ofrecen unas condiciones ajustadas te encuentres agusto con el servicio que te prestan y mira más allá. Algunas entidades te ofrecen precios muy ajustados pero despues te cobran hasta de ingresar en tu cuenta además de comisiones de mantenimiento, por apunte, etc.
Entre un Banco y una Caja de Ahorros, yo me quedo con una Caja de Ahorros y entre éstas la que me ofrezca un buen trato y servicio con codiciones ajustadas.
Un saludo
